Gonzalo Olmos: «El preparador pone los criterios, pero tiene que adaptarse al opositor»

Gonzalo Olmos es registrador de la propiedad en Sabiñánigo, Huesca. Comenzó a ejercer su profesión hace dos años, después de aprobar la oposición. El tiempo que invirtió estudiando lo recuerda como una de las épocas “más difíciles de mi vida”, pero valió la pena porque le encanta el ejercicio de su profesión. A pesar de tener ya su plaza en propiedad, sigue ligado al mundo de las oposiciones como preparador. Confiesa que cuando su primera alumna se presentó a las pruebas, estaba más nervioso que ella y que el día que aprobó fue “casi mejor que su aprobado”.

Llevas dos años ejerciendo la profesión de registrador ¿Cómo has vivido el inicio de tu carrera profesional?

El ejercicio es muy bonito. La profesión diaria es compleja, diversa. Hay unos días que te encuentras cuestiones profesionales que otros días no ves, pero la verdad es que el tiempo pasa rapidísimo. Es un trabajo cómodo, eso es verdad. No es tan vivo como, por ejemplo, notarías, en el que estás de cara al público. Aquí, aunque recibes público, lo haces casi a cuentagotas, digamos, porque solo son las personas que están interesadas en verte, hay que darles consulta, para eso estamos. Es una profesión que tiene picos de trabajo. Puede haber un mes que sea de muchísimo trabajo, otros que no haya tanto, porque al final nos debemos a los clientes y al movimiento inmobiliario.

¿Qué es lo que más te ha sorprendido de ser registrador?

Yo diría que ha sido esa complejidad de la que te he hablado. Yo nunca me la hubiera imaginado, aunque me ponía en lo peor en los exámenes, estudiaba el peor de los casos, que yo los llamaba de laboratorio y me preguntaba ¿cómo puede pasar esto en la realidad? Pues es que en el día a día, no sólo pasa, si no que te puedes encontrar ese mismo caso 2 o 3 veces y al día siguiente, otra vez. Debes tener capacidad de reinvención y ver distintas soluciones. Acordarte de un caso que es similar al siguiente, pero al que se le añade una variante. Entonces tienes que darle otra vuelta más, estar en constante relación con los notarios y distintos operadores jurídicos, ya sean letrados, administradores de la justicia, para buscar cualquier tipo de solución a los problemas. He cambiado recientemente de destino y según estés en un pueblo o como yo estoy ahora aquí, en el Pirineo, se encuentran cosas distintas por aplicación de distintos derechos.

Nunca me hubiera imaginado la complejidad que tienen algunos casos que llegan al registro, tienes que estar en constante relación con notarios, letrados y administradores de la justicia para buscar solución a los problemas que se plantean».

Como nos comentas, recientemente has cambiado de destino, de Cangas de Onís, en Asturias a Sabiñánigo, en Huesca ¿cómo está yendo el cambio?

Estoy encantado. Llevo cuatro meses aquí en Sabiñánigo, el traslado ha supuesto un cambio del derecho común, porque en Asturias no hay especialidad, al derecho aragonés que es totalmente especial.

O sea que has tenido que estudiar.

Sí, hay cosas con las que todavía sigo necesitando ayuda de compañeros que llevan aquí más tiempo porque para mí son nuevas.

Tu profesión es privilegiada para saber cuál es el estado del mercado inmobiliario ¿cómo se ve desde dentro?

Pues a pesar de las numerosas noticias sobre que está bajando el volumen, sobre que las hipotecas están más difíciles, no es mi realidad del día a día. Es verdad que las personas jóvenes sí que tienen dificultades en cuanto a la compra, lo veo en mi entorno, hay un cierto bajón en la compra y está surgiendo el mercado de alquiler. Pero en mi práctica diaria como registrador he de decir que tanto en Cangas de Onís como aquí, en Sabiñánigo, no lo he notado del todo, sigue habiendo bastantes movimientos, aunque sí que es verdad que mis dos destinos hasta ahora son localizaciones de segundas residencias, de gente que se puede permitir tener una segunda vivienda.

En grandes ciudades como Madrid o Barcelona, el mercado del alquiler también está siendo bastante complicado por el auge de las viviendas turísticas y la subida de los precios…

En realidad, no sólo en grandes ciudades, aquí mismo en Jaca, por ejemplo, a mí me ha costado encontrar bastante un alquiler que fuera para todo el año y no sólo de temporada, de octubre a junio. Muchas viviendas se destinan al uso turístico, ahora mayoritariamente al famoso fin de semana de 3 días.

¿Crees que el fenómeno de los pisos turísticos se está controlando de forma adecuada?

Como registrador nos han encomendado lo del famoso número de registro de alquiler, que ha sido uno de los picos de trabajo que te decía anteriormente, tanto en Cangas, porque se destinan al turismo por las zonas de Ribadesella, Arriundas, etcétera, y aquí, sobre todo, en Formigal, Panticosa, Allende Gallego…aquí ya sea verano o invierno, los apartamentos se alquilan por fin de semana. Nos encomendaron la asignación del número donde tenemos que mirar que no se prohíba por los estatutos, que se haya concedido la licencia correspondiente por el Ayuntamiento y por la comunidad Autónoma, que exista una obra, porque hay veces que puede entrar una finca descrita en el registro como un pajar que, claro, no hay edificación alguna. Hay un control. Este número tenía un plazo límite para conseguirlo porque después de ese plazo no podían publicitarse en plataformas de alquiler turístico de viviendas. Ha sido un gran pico de trabajo.

¿Y has encontrado casos curiosos dentro de los inmuebles que solicitaban ser turísticos?  

Sí, por ejemplo, encontrarme un solar de 10 metros cuadrados que se quería alquilar sin edificación alguna. Otras veces, por error, algunos dueños solicitaban el número para plazas de garaje. También ha sido discutido el caso del cambio de uso de los locales a vivienda, muchas veces se intenta hacer con almacenes y luego es problemático que los estatutos de la Comunidad de Propietarios lo admitan y si la licencia se ha obtenido después del 3 de abril de 2025, lo tienen que autorizar expresamente los propietarios. Cada día era algo nuevo.

Con este procedimiento, he tenido un aluvión de llamadas, de consultas y citas sobre dudas de cómo se hacía. Entiendo que es una fuente de ingresos para determinadas personas, y es importante.

Echando la vista atrás, ¿cómo recuerdas los años de la oposición?

Ahora lo veo de manera muy distinta. Han pasado dos años y medio. Fue uno de esos momentos más difíciles de mi vida, especialmente los tres meses de estudiar en la residencia Pío XI, justo antes de la oposición. No podías hacer otra cosa que estudiar y veías a los compañeros que estaban igual que tú y claro, como que no salías de ese entorno. Ahora lo guardo con buen recuerdo, me ha hecho estar donde estoy y conocer a personas muy buenas, pero aquellos días se recuerdan difíciles, aunque es una experiencia que he vivido y que estoy muy agradecido.

Llevas ejerciendo la profesión de registrador el mismo tiempo que dedicaste a la oposición…

Más o menos. Llevo trabajando ahora dos años y estudiando la oposición en total dos años y medio. Así que sí, yo he sido afortunado por sacarlo en tan poco tiempo. Tengo muchos compañeros que han tardado un poquillo más y a ellos sí que siempre me dicen en tono humorístico. “¡A ti no te ha dado tiempo a sufrirlo!” Pero bueno, al final todos hemos sufrido de la misma forma esos meses, solo que yo tenía un poco menos de presión por aprobar, porque sabía que podía seguir. Me quedaban años todavía, pero claro, ya llegados los 7,6 o 5 años de estudio, la presión es distinta.  

¿Sigues en contacto con tus compañeros de la residencia Pío XI?

De la residencia tengo relación muy buena con Ione y con Manu. Con este último hace poco me fui de viaje. Y con los demás residentes guardo muy buena relación.   De hecho, nos reuniremos para comer en Navidad y para celebrar el aniversario de la oposición. Yo tengo un grupo en el que solemos aprovechar algunos fines de semana para vernos, pues ahora con las bodas de compañeros nos hemos visto muchas veces. En general, hay muy buena relación. Y de la residencia del Pío XI, pues ahora conozco a algunos nuevos residentes porque precisamente están estudiando la oposición y yo como preparador, a algunos ya les he tomado los temas. Y yo siempre les digo, la residencia Pío XI tiene una estadística del 100% de los aprobados que llegaron a la tercera prueba, así que a ver si llegan ellos y así mantienen las estadísticas.

Los años de la oposición fueron de los más difíciles de mi vida. Con los residentes de la Pío XI guardo muy buena relación, ahora nos hemos visto muchas veces con la celebración de las bodas de varios compañeros«

¿Cómo se ve desde el otro lado, siendo preparador, las oposiciones y qué consideras clave para ser buen preparador?

He seguido el criterio que mi preparador seguía conmigo. Es una sensación rara el ver a los opositores cantar todos los temas, los artículos literales con pelos y señales. Pienso, yo he estado en ese lado, yo he cantado así de esa manera, peor que otros, mejor que otros. He tenido la suerte de que ya ha aprobado una de mis estudiantes, Maite Arriola, de la residencia León XIII, que ha conseguido una plaza de registradora. Durante su proceso de oposición me he puesto incluso más nervioso que ella para los exámenes, especialmente en el tercer examen. En cuanto a ser preparador, yo soy exigente, he de decirlo, pero también soy el primero que sé que el preparador pone los criterios, pero tiene que adaptarse a como es cada opositor. Hay que saber adaptarse, cómo exigirle, qué pedirle, porque quizás sea bueno explicando y hay que pulir esa manera de explicar. Otros hablan más rápido y dicen muchas más cosas en el mismo tiempo. Entonces, hay que adaptarse al opositor y ser exigente, porque esto va de cumplir todos los días, de perseverancia y fuerza de voluntad.

Has conseguido que una de tus alumnas apruebe en muy poco tiempo…

A ver, Maite es una fuera de serie. También he de decirlo, me la ha puesto fácil, pero, por ejemplo, hablando de que el preparador debe adaptarse, era una chica que necesitaba mucha libertad en el sentido de la organización. Yo respetaba sus necesidades, mi papel era exigirle, hacerle ver su capacidad y animándola en todo momento. Y por suerte, ha aprobado. El día que me enteré de que Maite aprobó fue, vamos, casi mejor que mi aprobado. Me hizo feliz como el que más. Sigo guardando buenísimo recuerdo de ese día.

¿El preparador acaba siendo “psicólogo” y confidente del opositor?

Pues sí, está claro que al final siendo preparador te das cuenta cómo viene a cantar tu opositor, cómo se organiza… y eso te da pistas de que pueda estar en un momento bueno, si se le ve contento o pueda estar en un momento de bajón. Al principio es difícil ver cómo es una persona porque este tipo de oposiciones son muy exigentes y se las lleva uno hacia dentro. Mi preparador para mí fue más que un amigo. Cuando estaba mal, yo se lo decía, él me ayudaba en todo momento, estaba ahí cuando le llamaba para decirle que estaba bajo, que no me apetecía estudiar y él me animaba, estaba ahí. Yo creo que es una parte importante del preparador, el conocer al opositor, animarle, saber cuándo también hay que parar un par de días… porque lo que pasa en esta oposición es que también se es cabezón en el sentido de que el opositor se repite “tengo que cumplir, tengo que cumplir, tengo que estudiar, tengo que estudiar” y a veces yo de lo que me arrepiento en mi experiencia personal es de alguna tarde que estaba ya obcecado, pensar ahora, pasado un tiempo, que tenía que haber parado hasta el día siguiente, despertarme un poco antes y ya cumpliré. Pero parar un momento que al final viene bien.

Mi preparador, para mí, fue más que un amigo. El me ayudaba en todo momento, estaba ahí cuando le llamaba para decirle que estaba bajo de ánimo. Creo que parte importante del preparador es conocer al opositor

A este nivel psicológico del que estamos hablando ¿cuáles suelen ser los problemas y miedos más comunes de los preparadores?

En general, la autoexigencia. El ver que puedes no llegar o que al final vas rápido y los temas no te quedan del todo asentados, eso es difícil. Hay veces que se prima la cantidad sobre la calidad y no, tiene que ser al revés. También hay momentos en los que es difícil ver cómo tu entorno de amigos se desarrolla. Todos comienzan a tener novia, a casarse, a comprarse casas o a hacer vida conjunta y tú sigues ahí en la habitación, encerrado. O que la relación con la pareja no va bien porque al final estás metiendo tantas horas en la habitación que sales y quizá no te apetezca verla. Uno de mis defectos era el que no sabía dosificarme, que al final me obcecaba tanto que seguía, seguía, seguía y no veía eso. Por ejemplo, lo que decía antes de dejar una tarde para luego cumplirla y estar con la cabeza más fresca. Si no paras, lo vemos todo ya oscuro: el estudio y lo que pasa alrededor. Es también difícil esa soledad que hace que los sentimientos afloren, de rumiar lo que piensas. Cuando tienes un mal momento, vas a estar pensándolo todo el día, pero luego apruebas y todas las dificultades han merecido la pena.